2014旅游地产细分标准(修订稿)-产业背景及总则 来源：旅游财富网 作者： 发布日期：2014-02-14

旅游地产是以旅游市场、生态环境与土地资源为基础，以富裕社会中产阶层以上人士及家庭对度假、养生和旅游住宿业投资需求为导向，采取房地产业商品房建设和出售模式，通过配备相应的旅游服务设施和提供专业化运营管理服务，能满足社会各类群体对度假、养生和投资等多元化旅游产品需求的综合型房地产开发。

　　国际旅游地产专家评审委员会日前发布了2014旅游地产细分标准(修订稿)，以下是细分标准对旅游地产及其细分项的定义，以及细分标准出台的产业背景及总则。

　　一、简介

　　1. 旅游地产定义

　　旅游地产是以旅游市场、生态环境与土地资源为基础，以富裕社会中产阶层以上人士及家庭对度假、养生和旅游住宿业投资需求为导向，采取房地产业商品房建设和出售模式，通过配备相应的旅游服务设施和提供专业化运营管理服务，能满足社会各类群体对度假、养生和投资等多元化旅游产品需求的综合型房地产开发。

　　2. 旅游地产项目细分

　　1) 5+2生活度假物业

　　指地处区域中心城市1-3小时车程生活圈内,周边环境优美、空气清新的度假住宿物业，能满足中高端消费群体用于周末和节假日期间,远离城市喧嚣的休闲度假居住，以及此类家庭中健康老人常年用于养生和养老居住。

　　2) “候鸟型”度假物业

　　指地处具备较强气候差异性的宜居型旅游城市,如适合冬季避寒、夏季避暑、春秋季节养生度假的“候鸟”型度假物业，能满足中(健康)老年人用于生态养生、度假式养老、候鸟式过冬或避暑等季节性度假居住。

　　3) 中短期度假物业

　　指地处著名旅游城市、旅游景区周边、国家或省级旅游度假区等区域的度假物业，能满足中高端消费群体用于节假日或带薪度假时的中短期居住。

　　4)产权式酒店

　　指各类地处城市中心城区、商务区的旅游星级酒店及商务型酒店，以及著名旅游风景区、国家或省级旅游度假区的度假酒店等，酒店客房以产权分割销售，投资者购买客房产权，再返租或委托给管理公司统一经营，能满足中产消费群体通过酒店经营获取经营收益和物业保值增值。

　　5)服务式公寓

　　指各类地处城市中心城区、商务区的适合中长期商务人士居住的各类高端酒店式服务公寓产品，以产权分割销售，投资者获得公寓产权，再返租或委托给管理公司统一经营，能满足中产消费群体通过公寓出租获取经营收益和物业保值增值。

　　二、产业背景及趋势分析

　　1、中产生活升级需求分析

　　人均GDP超过5000美金后，意味着过去10多年来，以满足中产阶层生活升级，拉动内需的“房子、车子、保险”已成为中产阶层的基本生活保障。未来20年，中国中产阶层消费必将是与发达国家中产阶级生活方式接轨，即在物质丰富的同时还将追求精神上的富足感。可以预见，引领未来中产阶层“品质生活” 的“新三大件”将是“投资(财产性收入)、度假屋(用于休闲、度假、养生)和文化品位(养心、运动、娱乐等)”。

　　旅游地产所具备的不动产投资和休闲度假双重功能，体现了中产阶层"品质生活" 的“新三大件”核心价值取向，广受中产阶层人士及家庭的热烈追捧。

　　2、旅游市场需求分析

　　人均GDP达到3000美元时，旅游形态由观光旅游向休闲旅游阶段升级;人均GDP达到5000美元时，向成熟的度假经济时代过渡。2012年，中国人均GDP已经超过5000美金，中国旅游产业已经步入度假经济阶段。

　　2013年初，国务院《旅游休闲发展纲要》提出2020年全国基本落实带薪休假制度，而东部地区、沿海经济发达省份，都可能在2017年前后落实带薪休假制度，这给休闲度假旅游产品带来了巨大商机。

　　3、旅游地产开发及市场需求规模

　　旅游财富网数据显示，2012年中国旅游地产或旅游综合体项目超过3000个，全年新增投资总额破万亿元;国内房地产前100强企业都已进入或是准备进入旅游地产开发领域。

　　2010年人口普查数据显示，中国共有家庭户数40151万户，预测到2020年将至少有20%的中产家庭(8030万户)购置旅游商业经营和度假类不动产物业用于投资理财和休闲度假，按每户50万(考虑到10年后的增值)资产计算，规模将达到40万亿元。

　　4、地方政府旅游经济发展

　　依托城乡优良的自然资源，结合现代农业，融合度假、养生、生态养老、文化体验等现代服务产业，无疑是新型城镇化的产业发展方向，更是中国经济升级版的重要选项之一;

　　通过正确引导旅游地产开发，明确旅游地产服务于传统旅游升级和中产生活升级对度假、养生、投资叠加需求的功能定位，将造福于地方生态经济发展，为小康社会人们对幸福生活的追求提供多元化选择。

　　三、总则

　　1、服务功能定位原则

　　1)坚持以满足消费市场需求为准则,以实现中产人士及家庭旅游地产投资和度假消费升级为导向，准确定义旅游地产的服务功能;

　　2)立足促进地方旅游经济发展,服务地方政府结合旅游产业，实施新型城镇化建设，完善区域产业规划、招商引资、土地出让等重大决策;

　　3)帮助开发商摆脱传统住宅开发模式，从实现旅游度假服务功能的角度，重视项目的选址、整体规划，环境保护、度假配套、产品定位和后续运营管理服务。

　　2、项目细分划分原则

　　1)以中产人士及家庭购置旅游地产物业的用途为导向，确定项目细分的各项参数指标;

　　2)以实现旅游地产度假、养生和投资三大属性为基础，区分不同项目的商业模式、服务配套和运营管理模式;

　　3)由若干细分项目组合的旅游综合体项目，需严格按照各细分项目的参数指标加以区别划分。大型旅游综合体项目的旅游功能配套和生活设施配套可以共享;

　　4)除非本标准有更高要求，项目的建筑、附属设施、服务项目和运行管理必须符合安全、消防、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。